Vi kontakter deg gjerne!

Fyll inn skjemaet, så kontakter vi deg ved første anledning.

Eiendom

Feil og mangler ved boliger og hytter

Hva er en mangel ved kjøp av fast eiendom?

En mangel foreligger når eiendommen ikke samsvarer med avtalen/kontrakten. Utgangspunktet for vurderingen er med andre ord hva som står i salgsdokumentene. Er det opplyst i avtalen eller i prospektet at huset skal ha visse egenskaper og dette ikke stemmer, så foreligger normalt en mangel. Men også der det ikke fremgår noe spesielt i salgsdokumentene, kan det foreligge feil og mangler. Spørsmålet om en «feil» ved boligen er en mangel i juridisk forstand er ofte vanskelig å avgjøre.

Hvis kjøper oppdager en feil ved boligen, vil selgeren ofte svare at han var ukjent med denne feilen, og at det derfor ikke er en mangel. Det er imidlertid viktig å være klar over at i vurderingen om det foreligger en mangel eller ikke, så er utgangspunktet at selgers gode tro eller uvitenhet om en feil, ikke er avgjørende. Men det finnes viktige unntak.

Ved kjøp av bolig viser det seg ofte at boligen ikke er i like bra stand som kjøper forventet. Typiske mangler kan være:

  • Sopp og råteskader
  • Dreneringsproblemer
  • Vannlekkasjer
  • Fukt
  • Feil ved det elektriske anlegget
  • Støy og lukt
  • Skadedyr
  • Arealsvikt
  • Håndverkerfeil
  • Manglende eller uriktige opplysninger
  • Manglende rettigheter

Feil eller skader som skyldes slitasje eller normal nedbrytning av materialer over tid, vil derimot neppe være en mangel. At noe slites over tid er normalt, og således sjelden en mangel i juridisk forstand. Er huset gammelt og det ikke er gjort noe med dreneringen rundt huset siden det ble bygget, så er dette normalt ikke en mangel hvis dreneringen plutselig blir tett.

Skader er derimot ofte en mangel, hvis skaden har oppstått da selger eide huset. Eksempler på dette kan være fuktskader, ødelagt grunnmur, større sprekker i gulv, vegger, grunnmur osv.

Konstruksjonsfeil, byggefeil og konstruksjonssvakheter vil ofte også være mangler. Er taket dimensjonert feil, kan dette være en mangel. Men det er viktig å være klar over at standarden må måles etter da huset ble bygd. Ble huset bygd i 1960, må f.eks. takkonstruksjonen vurderes opp mot byggekravene i 1960.

Utstyr, ting, maskiner osv. som ikke fungerer, vil normalt være en mangel. Men er feilen oppstått i kjøpers eiertid, vil det normalt ikke foreligge en mangel. Sopp, råte og skadedyr er en gjenganger i tvister mellom kjøper og selger. I noen tilfeller vil dette kunne være en mangel ved huset, mens i andre tilfeller vil det ikke være det.

Ta kontakt for en uforpliktende samtale